Pflichten und Konsequenzen für Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften.
Am 01. Januar 2015 ist bereits das Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft getreten.
Mit diesem Gesetz sind eine ganze Reihe von Pflichten für Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften normiert, bei deren Verstoß durchaus im Einzelfall unangenehme Folgen entstehen können.
Nach § 32 MessEG müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte an eine nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden. Die Anzeigepflicht betrifft alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler und Gaszähler, die ab dem 01. Januar 2015 erstmals eingebaut bzw. getauscht werden.
Zähler im Sinne des Gesetzes sind etwa Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler oder Gaszähler. Heizkostenverteiler sind von der Pflicht ausgenommen, da diese keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes sind.
Meldepflichtig ist der Hauseigentümer. Dieser kann seiner Pflicht dadurch nachkommen, indem er innerhalb von 6 Wochen nach Inbetriebnahme die nach dem Gesetz bestimmten Angaben an die zuständige Landesbehörde meldet.
Die Pflicht erstreckt sich auf folgende Angaben:
- Geräteart
Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler, Gaszähler o.ä. - Hersteller
- Typbezeichnung gemäß Kennzeichnung auf dem Zähler
- Jahr der Kennzeichnung des Messgerätes (Eichjahr)
- Anschrift desjenigen, der das Messgerät "verwenden" muss (Gebäudeeigentümer).
Obwohl sich die Verpflichtung an die Eigentümer richtet , sind auch Immobilienverwalter hiervon betroffen. Im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit sind sie verpflichtet, Eigentümer und Eigentümergemeinschaften über die Meldepflicht zu informieren. Geht sie dieser Pflicht nicht nach, haften Verwalter grundsätzlich wegen schuldhafter Verpflichtung des Verwaltervertrages.
Nach § 33 MessEG dürfen Messwerte von Messgeräten, deren Eichung abgelaufen ist, nicht mehr verwendet werden. Dies bedeutet, dass die Messwerte etwa für die Heizkostenabrechnung nur von bestimmungsgemäß verwendeten Zählern genutzt werden dürfen, also somit von Geräten mit ordnungsgemäßer Eichung.
Sofern die gesetzlich vorgeschriebene Eichfrist eines Messgerätes bzw. Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen ist, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung.
Ein vorzeitiges Erlöschen liegt etwa dann vor, wenn die Eichkennzeichnung beschädigt wurde.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 17. November 2010, AZ VIII ZR 112/10) war es bisher zulässig, auch nicht (mehr) geeichte Wasserzähler zu verwenden. Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter dann im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte aber zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Diese Entscheidung, der sich beispielsweise das OLG München generell zu Messgeräten angeschlossen hat (OLG München, Beschluss vom 13. Januar 2011, AZ 32 Wx 32/10) dürfte mit der Gesetzesänderung bedeutungslos geworden sein.
Eigentümer und Verwalter müssen nun prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind, da mit Messwerten von Zählern mit abgelaufener Eichung oder ungeeichten Zählern keine Kosten mehr abgerechnet werden dürfen. In diesem Fall müsste nach § 9 a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Zudem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer oder der Verwalter mit einem Bußgeld von bis zu 50.000,00 € sanktioniert wird, wenn Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird.