Vereinbarung einer Index-Miete

Die Index-Miete ist eine besondere und durchaus aufwandlose Form für Vermieter und Mieter, um eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Das kann Streit über spätere Mietanpassungen erfolgreich vorbeugen.

Bei einer Index-Miete werden Mieterhöhungen von Beginn an festgelegt. Die Miete orientiert sich dabei am Verbraucher-Index.

Die gesetzliche Grundlage für eine Index-Miete findet sich in § 557 b BGB. Die Miete richtet sich dabei nach dem Preis-Index für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dieser wird auch als Verbraucher-Index (VBI) bezeichnet.

Steigen die Lebenshaltungskosten, kann die Miete im selben Maß erhöht werden. Auf der anderen Seite kann die Miete aber ermäßigt werden, sollten die Lebenserhaltungskosten entsprechend fallen.

Für die wirksame Vereinbarung einer Index-Miete muss in einem Formularmietvertrag weder ein Basisjahr noch eine Wartefrist genannt werden. Auch eine explizite Eingrenzung der Index-Klausel auf die Netto-Kaltmiete ist nicht notwendig, ist gleichwohl aber zur Klarstellung zu empfehlen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr in einem jüngsten Urteil vom 26.05.2021 (AZ: VIII ZR 42/20) klargestellt.

Außerdem stellte der BGH klar, dass nicht extra darauf hingewiesen werden muss, dass der Monats-Verbraucherindex ausschlaggebend ist. Da die Miete monatlich zu entrichten ist, sei dies offensichtlich. Auch ohne diesen Hinweis bleibt die Index-Klausel also wirksam.

Die Höhe der Miete darf 1 x pro Jahr verändert werden; dies ist jedoch nicht zwingend. Normalerweise wird die Miete nicht jährlich verändert. Es wird aber durchaus immer wieder vereinbart, dass die Miete erst verändert wird, wenn der Index-Wert einen bestimmten Wert erreicht.

Die Mieterhöhung oder -senkung erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter schriftlich gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Der Vermieter muss dann den genauen Geldbetrag angeben.

Der genaue aktuelle Verbraucher-Preis-Index kann von jedem auf der Webseite des Statistischen Bundesamtes nachgelesen werden. Das Statistische Bundesamt gibt auch die prozentuale Veränderung des Indexes zum Vorjahr an.

Die angekündigte Mieterhöhung greift erst im übernächsten Monat.

Für Index-Mietverträge gilt keine Mindestlaufzeit. Index-Mietverträge können als unbefristeter als auch ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden.

Für die Berechnung der neuen Index-Miete braucht man zwei Werte. Zum einen ist der Index-Wert bei Vertragsabschluss bzw. bei der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Index-Wert wichtig. Die Formel zur Berechnung der neuen Miethöhe lautet:

3 Prozentuale Index-Steigerung = (neuer Index-Wert/alter Indexwert x 100) - 100.

Als Beispiel:

Die Miete betrug zum Vertragsbeginn 560,00 €.
Der Preis-Index belief sich bei Vertragsabschluss auf 106,4 Punkte.
Der neue Index liegt bei 108,8 Punkten. Die Steigerung berechnet sich dann wie folgt:

Prozentuale Index-Steigerung = (108,8/106,4 x 100) - 100
Prozentuale Index-Steigerung = 2,25 %.

Der Vermieter kann die Miete also um 2,25 % von 560,00 € erhöhen.
Dies entspricht 12,60 €.
Die neue Miete beträgt dann 572,60 €.

Zu beachten ist, dass bei einem Index-Mietvertrag zusätzlich zur Anpassung an den Verbraucher-Preis-Index keine weitere Mieterhöhung aus anderen Gründen statthaft ist. Die einzige Ausnahme davon bietet § 557 b Abs. 2 BGB für Baumaßnahmen gemäß § 559 BGB zur Modernisierung an, wenn der Vermieter diese Maßnahme nicht zu vertreten hat.