Die Index-Miete ist eine besondere und durchaus aufwandlose Form für Vermieter und Mieter, um eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Das kann Streit über spätere Mietanpassungen erfolgreich vorbeugen.
Bei einer Index-Miete werden Mieterhöhungen von Beginn an festgelegt. Die Miete orientiert sich dabei am Verbraucher-Index.
Die gesetzliche Grundlage für eine Index-Miete findet sich in § 557 b BGB. Die Miete richtet sich dabei nach dem Preis-Index für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dieser wird auch als Verbraucher-Index (VBI) bezeichnet.
Steigen die Lebenshaltungskosten, kann die Miete im selben Maß erhöht werden. Auf der anderen Seite kann die Miete aber ermäßigt werden, sollten die Lebenserhaltungskosten entsprechend fallen.
Für die wirksame Vereinbarung einer Index-Miete muss in einem Formularmietvertrag weder ein Basisjahr noch eine Wartefrist genannt werden. Auch eine explizite Eingrenzung der Index-Klausel auf die Netto-Kaltmiete ist nicht notwendig, ist gleichwohl aber zur Klarstellung zu empfehlen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr in einem jüngsten Urteil vom 26.05.2021 (AZ: VIII ZR 42/20) klargestellt.
Außerdem stellte der BGH klar, dass nicht extra darauf hingewiesen werden muss, dass der Monats-Verbraucherindex ausschlaggebend ist. Da die Miete monatlich zu entrichten ist, sei dies offensichtlich. Auch ohne diesen Hinweis bleibt die Index-Klausel also wirksam.
Die Höhe der Miete darf 1 x pro Jahr verändert werden; dies ist jedoch nicht zwingend. Normalerweise wird die Miete nicht jährlich verändert. Es wird aber durchaus immer wieder vereinbart, dass die Miete erst verändert wird, wenn der Index-Wert einen bestimmten Wert erreicht.
Die Mieterhöhung oder -senkung erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter schriftlich gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Der Vermieter muss dann den genauen Geldbetrag angeben.
Der genaue aktuelle Verbraucher-Preis-Index kann von jedem auf der Webseite des Statistischen Bundesamtes nachgelesen werden. Das Statistische Bundesamt gibt auch die prozentuale Veränderung des Indexes zum Vorjahr an.
Die angekündigte Mieterhöhung greift erst im übernächsten Monat.
Für Index-Mietverträge gilt keine Mindestlaufzeit. Index-Mietverträge können als unbefristeter als auch ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden.
Für die Berechnung der neuen Index-Miete braucht man zwei Werte. Zum einen ist der Index-Wert bei Vertragsabschluss bzw. bei der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Index-Wert wichtig. Die Formel zur Berechnung der neuen Miethöhe lautet:
3 Prozentuale Index-Steigerung = (neuer Index-Wert/alter Indexwert x 100) - 100.
Als Beispiel:
Die Miete betrug zum Vertragsbeginn 560,00 €.
Der Preis-Index belief sich bei Vertragsabschluss auf 106,4 Punkte.
Der neue Index liegt bei 108,8 Punkten. Die Steigerung berechnet sich dann wie folgt:
Prozentuale Index-Steigerung = (108,8/106,4 x 100) - 100
Prozentuale Index-Steigerung = 2,25 %.
Der Vermieter kann die Miete also um 2,25 % von 560,00 € erhöhen.
Dies entspricht 12,60 €.
Die neue Miete beträgt dann 572,60 €.
Zu beachten ist, dass bei einem Index-Mietvertrag zusätzlich zur Anpassung an den Verbraucher-Preis-Index keine weitere Mieterhöhung aus anderen Gründen statthaft ist. Die einzige Ausnahme davon bietet § 557 b Abs. 2 BGB für Baumaßnahmen gemäß § 559 BGB zur Modernisierung an, wenn der Vermieter diese Maßnahme nicht zu vertreten hat.
Seit dem 01. Dezember 2021 ist die neue Heizkostenverordnung (HKVO) in Kraft getreten.
Die Heizkostenverordnung gilt ausschließlich für Anlagen mit zentralen bzw. gemeinschaftlichen Heiz- und/oder Warmwasseranlagen, also für Gebäude mit mindestens 2 Nutzern und einer gemeinsamen Heizungsanlage. Dabei ist nicht entscheidend, welche Energieform in der Anlage genutzt wird (z.B. Gas oder Öl).
Zu den Ausnahmen der Heizkostenverordnung gehören Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wobei eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird. Außerdem fallen Wohnungen aus dem Geltungsbereich der HKVO heraus, die über ein eigenes Heizungssystem verfügen. Sofern Einfamilienhäuser vermietet werden, die nur von einer Mietvertragspartei bewohnt werden, findet die Heizkostenverordnung auch keine Anwendung.
Folgende Änderungen ergeben sich aus der Heizkostenverordnung:
Der Gesetzgeber erhofft sich durch die neue Heizkostenverordnung einen geringeren Energieverbrauch. Die neue Heizkostenverordnung soll daher bereits nach 3 Jahren überprüft werden, um frühzeitig zu erkennen, ob Mehrkosten für Mieter entstehen und eine Kostendeckelung vonnöten ist.
1. Immer wieder müssen Gerichte sich auch mit der Frage beschäftigen, ob Vermieter ihren Mietern vorschreiben dürfen, in weicher Farbe diese ihre Wohnung farblich zu gestalten haben.
Vermieter, die bislang eine vergleichsweise geringe Miete verlangen, stehen dann, wenn sie diese Miete nach oben anpassen wollen, vor dem Problem, wie sie eine solche Mieterhöhung durchsetzen können.
Mit Urteil vom 09. Februar 2018 (Aktenzeichen: V ZR 311/16) hat der BGH entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragt, für Schäden haftet, die dieser am Nachbargebäude verursacht.
Der BGH hat sich in zwei Urteilen vom 22.05.2019 mit der Frage beschäftigt, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.
Pflichten und Konsequenzen für Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften.
Am 01. Januar 2015 ist bereits das Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft getreten.
