Vorzeitig raus aus dem Mietvertrag

Kein Problem: Nachmieter?

Der BGH hat in einer brandaktuellen Entscheidung vom 07.10.2015 -VIII ZR 247/14 – wohl endgültig mit dem weit verbreiteten Gerücht aufgeräumt, dass man als Mieter nur drei Nachmieter stellen müsse, um vorzeitig aus einem Mietvertrag entlassen zu werden.

Der BGH stellt dabei klipp und klar fest, dass die Nachmietersuche grundsätzlich Mietersache ist. Begründung :
Schließlich wolle ja der Mieter mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB) vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. Außerdem trage der Mieter auch das Verwendungsrisiko ( § 537 BGB) der Mietsache. Danach ist es allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, sofern er verhindert ist, die Wohnung selbst zu nutzen.
In einer früheren grundlegenden Entscheidung hatte der BGH (Urteil vom 22.01.2003 – VIII ZR 244/02 -) bereits deutlich gemacht, unter welchen Voraussetzungen überhaupt ein Mieter Anspruch auf einen Nachmieter hat, nämlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen kann und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt.
Ein berechtigtes Interesse könne sich z.B. aus einer Versetzung durch den Arbeitgeber, einer Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim oder einer Überbelegung aufgrund der Geburt eines Kindes ergeben.
Voraussetzung ist dabei aber immer, dass der Mieter nicht freiwillig die Wohnung aufgibt. So liegt ein berechtigtes Interesse nicht vor, wenn der Mieter nur billigeren Wohnraum gefunden hat, den Wunsch nach Bezug eines gebauten oder erworbenen Eigenheims hat oder mit Freund/Freundin/Lebensgefährten zusammenziehen möchte.
Unabhängig davon, ob ein solcher Anspruch des Mieters auf einen Nachmieter besteht, muss ein Vermieter aber auch nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren. 
Aus der Entscheidung des BGH vom 07.10.2015 folgt, dass der Mieter den Vermieter über die Person des Nachmieters aufklären und ihm sämtliche Informationen geben muss, damit er auch die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters beurteilen kann.
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter vom potentiellen Nachmieter u.a. eine Mieterselbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, eine Bonitätsauskunft und eine schriftliche Erklärung über seine Familienverhältnisse verlangt – 
alles rechtens !
Der BGH stellt außerdem klar, dass es Aufgabe des Mieters ist, entsprechende Unterlagen über Bonität und Zuverlässigkeit des Nachmieters zur Verfügung zu stellen.
Der Vermieter wiederum ist, selbst wenn er einer Ersatzmietergestellung zugestimmt hat, nicht verpflichtet, auch nur einen Finger krumm zu machen. Der Mieter muss die Nachmieter veranlassen, sich beim Vermieter zu melden und notwendige Besichtigungstermine selbst durchzuführen.