Mieterhöhung - was zu beachten ist

Vermieter, die bislang eine vergleichsweise geringe Miete verlangen, stehen dann, wenn sie diese Miete nach oben anpassen wollen, vor dem Problem, wie sie eine solche Mieterhöhung durchsetzen können.

§ 558 BGB sagt hierzu aus, dass Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können. Damit beginnt bereits die erste Schwierigkeit, weil ein Vermieter häufig nicht weiß, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln soll.

Das Gesetz bietet verschiedene Wege, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Über die ortsübliche Vergleichsmiete kann zunächst der Mietspiegel der jeweiligen Kommune Auskunft geben. Dieser Mietspiegel legt dann die üblichen Preise für Wohnungen fest, die in Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbar sind.

Die Suche des Vermieters nach einem solchen Mietspiegel in seiner Kommune wird sehr häufig aber ergebnislos bleiben, da es nur wenige Gemeinden oder Kommunen gibt, die solche Mietspiegel (SS 558 c, 558 d BGB) vorhalten. Dies liegt einerseits an den erheblichen Kosten, die für die Erarbeitung eines Mietspiegels anfallen.

Daneben ist auch Voraussetzung, dass ein Mietspiegel als Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen nur zugrunde gelegt werden kann, wenn dieser in Zusammenarbeit mit den Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern, welche diese auch anerkennen müssen, erarbeitet wird. Spätestens hieran scheitern entsprechende Bemühungen der Kommunen, einen Mietspiegel zur Verfügung stellen zu können.

Aus den gleichen Gründen sind Gemeinden und Kommunen auch nicht in der Lage, eine Mietdatenbank nach § 558 e BGB, die auch zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden kann, vorzuhalten.

Dem Vermieter bleiben deshalb ganz überwiegend nur noch zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Zum einen kann der Vermieter die Vergleichsmiete durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen bestimmen. Das Sachverständigengutachten kann vom Vermieter selbst in Auftrag geben. Dann handelt es sich um ein so genanntes Privatgutachten.

Das Sachverständigengutachten muss dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein. Eier Gutachter muss eine Besichtigung der betreffenden Wohnung des Mieters dabei selbst nicht durchführen; dies ist durch den Bundesgerichtshof bereits so entschieden worden. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens mit einem Privatgutachten hängt auch nicht davon ab, dass der Sachverständige Vergleichswohnungen im Gutachten benennt. Es reicht völlig aus, wenn der Gutachter ausführt, dass ihm aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit vergleichbare Wohnungen gemäß der örtlichen Lage der Wohnung in ausreichender Zahl bekannt sind.

Das Mieterhöhungsverlangen mithilfe eines Gutachtens dürfte vergleichsweise den sichersten Weg bieten, um eine Mieterhöhung auch durchsetzen zu können. Allerdings ist dieser Weg mit Kosten verbunden ( ca. 800,00 €), die allein vom Vermieter zu tragen sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden können..

Wenn der Vermieter die Kosten für ein Sachverständigengutachten vermeiden möchte, bleibt ihm nach dem Gesetz dann nur noch die Möglichkeit, die ortsübliche Miete durch die Nennung von drei Vergleichswohnungen zu belegen.

Dabei sind aber gewisse Vorschriften zu beachten, bei deren Missachtung ein Mietverhöhungsverlangen sehr schnell zunichte gemacht werden kann.

Zunächst ist ein Blick in den Mietvertrag notwendig. Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die eine Mieterhöhung explizit verbietet. Außerdem ist eine Mieterhöhung auf die oftsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich dann nicht möglich, wenn es sich um einen Staffel- oder Index-Mietvertrag handelt, denn bei einer Staffel- und Indexmiete ist bereits im Mietvertrag festgelegt, wann sich die Miete jeweils erhöhen soll.

Wenn ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet werden soll, ist auf jeden Fall zu beachten, dass der Vermieter drei Vergleichswohnungen nennt. Wenn der Vermieter weniger als drei Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen aufführt, dann ist dies grundsätzlich nicht ausreichend und hat zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam wäre.

Die vom Vermieter genannten Vergleichswohnungen müssen mit der Wohnung des Mieters zudem vergleichbar sein. Sofern bei lediglich drei genannten Vergieichswohnungen eine herausfällt, weil sie mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar ist, dann könnte diese wegen einer nicht gegebenen Vergleichbarkeit für die Begründung der Mieterhöhung herausfallen, so dass die Mieterhöhung dann auch unwirksam wäre.

Die genannten Vergleichswohnungen müssen von der Lage und Art vergleichbar sein; die Wohnungen müssen in derselben Gemeinde oder einer ähnlichen Nachbargemeinde liegen und auch von der Art mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sein.

Die Vergleichswohnungen müssen insbesondere auch identifizierbar sein, so dass der Mieter sie ohne Schwierigkeiten auffinden kann. Dass heißt, dass die genaue Anschrift, die genaue Lage im Gebäude, Wohnungsnummer und der Name des Mieters genannt sein müssen.

Für den Vermieter ergibt sich insoweit eine Erleichterung, als die von ihm angegebenen Vergleichswohnungen auch ihm selbst gehören dürfen, d.h. der Vermieter kann auch Wohnungen aus seinem eigenen Bestand benennen.

Wenn nun diese ganzen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vermieter gleichwohl nicht jederzeit, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht hat, vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Der Vermieter muss vielmehr eine Frist beachten. Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein. Diese Frist ergibt sich aus der 1-jährigen Wartefrist (12 Monate) und der 3-monatigen Zustimmungsfrist (Überlegungsfrist). Die Berechnung der Jahresfrist beginnt mit dem Monat, zu dem die letzte Mietänderung erfolgte.

Schließlich stellt auch die sog. Kappungsgrenze in S 558 Abs. 3 BGB eine letzte Hürde für den Vermieter dar.

Die Kappungsgrenze besagt, dass sich die Miete binnen drei Jahren ab Mietbeginn um nicht mehr als 20 % erhöhen darf und stellt somit für den Vermieter eine weitere Regulierung der Mietengestaltung dar. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 %.

Soweit der Vermieter diese ganzen Voraussetzungen beachtet hat, ist ihm ein Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung eingeräumt. Dieser Anspruch richte sich nicht auf Zahlung, sondern auf Abgabe einer Willenserklärung durch den Mieter.

Stimmt der Mieter diesem Mieterhöhungsverlangen zu, dann führt dies zu einer Vertragsänderung, mit der Wirkung, dass künftig die höhere Miete geschuldet ist und bezahlt werden muss.

Wenn der Mieter nicht zustimmt, dann kann der Vermieter eine sog. Zustimmungsklage beim örtlichen Amtsgericht erheben. Sollte das Mieterhöhungsverlangen dann vor Gericht anerkannt werden, hat der Mieter die entsprechenden Kosten des Verfahrens zu tragen.

Der Bundesgerichtshof hat zum Thema Vergleichsmiete zwei interessante Entscheidungen am 24.04.2019 getroffen. Mit Urteil vom 24.04.2019 (Az: VIII ZR 62/18) hat der BGH u.a. zu der Frage Stellung genommen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab im Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich zu ermitteln ist.

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sehe vor, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmieten zu berücksichtigen seien. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzunehmen ist, sei aber in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es sei daher Aufgabe des Tatrichters, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietung und Bestandsmieten zu achten. Ein angemessenes Verhältnis läge jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung mit einbeziehe. Im konkreten Fall waren Vergleichswohnungen benannt und diesbezüglich gerichtlich ein Sachverständiger mit der Ermittlung beauftragt. Dieser hatte die ortsübliche Vergleichsmiete nur anhand von Neuvermietungen beurteilt, da aufgrund von Einwohnerschwund jedwede Wohnungen leer stünden. Nach Ansicht des BGH reiche dies als Begründung nicht aus. Bestandsmieten seien dennoch zu berücksichtigen. Es sei unrealistisch, dass sich keine Bestandsmietverhältnisse finden ließen, bei denen in dem maßgeblichen Zeitraum keine Erhöhungen stattgefunden hätten.

Mit weiterem Urteil vom 24.04.2019 (Az: VIII ZR 82/18) hat sich der BGH mit der Streuung von Vergleichswohnungen befasst. Im konkreten Fall hatte der Vermieter unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter verlangt. Dieser stimmte nur teilweise zu; es wurde durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt. Der Sachverständige gelangte allerdings bei einem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung und ähnlichen Wohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Miete, konkret zu einem Bereich von 4,80 €/qrn bis 7,08 €/qm. Es ging dann um die Frage, ob der Vermieter ohne Weiteres den oberen Wert der ermittelten Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde legen konnte. per Bundesgerichtshof hat sich dagegen entschieden. Es obliege dem auf diese Weise sachverständig beratenden Tatrichter, die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Taterichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.

Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zugute komme. Es würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereit gefunden habe. Eine derartige Spitzenmiete repräsentiere aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Hieraus ergibt sich, dass ein Vermieter immer einen gut begründbaren Mittelweg finden sollte, wenn sich aus dem eingeholten Sachverständigengutachten noch eine breite Marktstreuung ergibt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für das Mieterhöhungsverlangen darf also nicht mit dem oberen Wert der Streubreite gleichgesetzt werden.