Zulässigkeit beruflicher Tätigkeit in der Wohnung

Ob ein Mieter seine Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen darf, ist im Gesetz nicht geregelt. Zunächst ergibt sich aus dem Vermietungszweck des "Wohnens", dass die zu Wohnzwecken vermieteten Räume grundsätzlich nicht zur gewerblichen Tätigkeit dienen sollen. Dies bedeutet andererseits aber nicht, dass ein Mieter überhaupt keine berufliche Tätigkeit in seinen Räumen ausüben darf. 

Eine exakte Abgrenzung zwischen erlaubter beruflicher Nutzung und unerlaubter gewerblicher Tätigkeit ist dabei nicht immer möglich. Maßgeblich sind häufig die Umstände des Einzelfalls.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 14. Juli 2009 (VIII ZR 165/08) und in einer aktuellen Entscheidung vom 10.04.2013 (VIII ZR 213/12) eine Abgrenzung dahingehend vorgenommen, dass unter dem Begriff des "Wohnens" nur solche beruflichen Tätigkeiten fallen sollen, die der Mieter im häuslichen Bereich in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt.
Berufliche Tätigkeiten in der Wohnung, von denen die Außenwelt also nichts mitbekommt, fallen nach Auslegung des Bundesgerichtshofes von vornherein unter den Begriff des "Wohnens" und sind als "vertragsgemäßer Gebrauch" der Mietsache anzusehen.
Eine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit liegt vor, wenn der Mieter z.B. Kunden in der Wohnung empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt (BGH, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08).
Eine unzulässige Wohnraumnutzung stellt auch die Nutzung einer Wohnung als Schneiderei oder Kosmetiksalon dar, wenn die Tätigkeit über den Umfang einer Nebentätigkeit hinausgeht.
Dem gegenüber zulässig ist dagegegen die Nutzung der Wohnung als Maler, Schriftsteller, Musiker oder die Nutzung der Wohnung für die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder auch die Tätigkeit als Übersetzer oder Gutachter (Urteile dazu: LG Hamburg, WuM 1992, 241; LG Berlin, Urteil vom 29. Januar 1993, AZ: S 422/91).
Welche Rechte dem Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch letztendlich zustehen, hängt von der Schwere der Vertragsverletzung ab.
Stellt der Mieter nach einer entsprechenden Abmahnung die gewerbliche Tätigkeit nicht ein, so steht dem Vermieter das Recht der Unterlassungsklage (§ 541 BGB) zu.
Außerdem kann auch eine fristgemäße (§ 573 Abs. 2, Nr. 1 BGB) oder sogar eine außerordentlich (fristlose) Kündigung (§ 573 Abs. 2 BGB) gerechtfertigt und wirksam sein.
Ist streitig, ob und welche Beeinträchtigungen durch eine bestimmte Nutzung der Wohnung gegeben sind, so liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Mieter (BGH, Urteil vom 10.04.2013 - a.a.O.).