Mietverhältnisse nach Trennung und Scheidung

Mietverhältnisse nach Trennung und Scheidung
Wenn Eheleute sich trennen, stellt sich auch für die Vermieterseite die Frage, was mit dem Mietvertrag wird.
Grundsätzlich gilt zunächst die Regel, dass durch Trennung oder Scheidung ein bestehendes Mietverhältnis nicht berührt wird.
Das Mietverhältnis besteht auch nach Auszug eines Ehegatten fort, wobei es ohne Bedeutung ist, ob beide Ehegatten gemeinsam die Wohnung angemietet haben oder nur ein Ehegatte allein Mieter ist.

Allerdings besteht während der Trennungsphase über § 1361b BGB und neuerdings auch im Scheidungsfall über § 1568a BGB die Möglichkeit der familienrechtlichen Zuweisung und sogar Umgestaltung des Mietvertrages.
Für die Zeit des Getrenntlebens vor und während des Scheidungsverfahrens besteht nur die Möglichkeit einer vorläufigen Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehepartner durch das Familiengericht ( § 1361b BGB).
Der Bestand des Mietvertrages wird dabei nicht verändert.
Der Vermieter wird an einem solchen Verfahren auch gar nicht beteiligt; die Regelung der weiteren Nutzung der Wohnung ist ausschließlich eine Angelegenheit im Innenverhältnis der Eheleute.
Dies hat für den Vermieter den Vorteil, dass die geschuldeten Mieten weiterhin von den im Mietvertrag eingetragenen Ehegatten verlangt werden können.
Sofern der Mietvertrag nur von einem Ehegatten unterzeichnet sein sollte, der auf Anordnung des Familiengerichts ausziehen muss, 
so kann der Vermieter von dem verbliebenen Ehegatten, der nicht Mieter ist, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete verlangen. 
Vom vorläufigen Zuweisungsverfahren ist das endgültige Zuweisungsverfahren nach § 1568 a BGB zu unterscheiden, das erst "anlässlich der Scheidung" greift.
Ob und in wieweit der Vermieter an einem solchen Zuweisungsverfahren beteiligt wird, hängt davon ab, wie die Eheleute sich über die weitere Nutzung der Wohnung verständigt haben.
Die Mitwirkung des Vermieters ist entbehrlich, wenn der Mietvertrag von beiden Eheleuten unterzeichnet wurde und sich die Eheleute einig sind, dass das Mietverhältnis mit dem Vermieter fortbestehen soll. Einer Mitwirkung des Vermieters bedarf es auch nicht, wenn nur einer der Ehegatten Partner des Mietvertrages ist   und der andere Ehepartner die Wohnung verlassen möchte.
Dem gegenüber ist die Beteiligung des Vermieters notwendig, wenn ein von beiden Ehegatten abgeschlossener Mietvertrag nur mit einem der Ehegatten als alleiniger Mieter fortgesetzt werden soll. Für den Fall, dass die Eheleute sich einig sind, wer in der Wohnung verbleiben soll und ist auch der Vermieter damit einverstanden, so kann der Mietvertrag durch einen dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Im neuen Mietvertrag ist dann nur noch ein Ehepartner als Mieter zu führen.
Sind beide Eheleute Mieter und ist der Vermieter mit der Entlassung eines Ehepartners nicht einverstanden, so räumt § 1568 a Abs. 3 BGB den Eheleuten einen gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Umgestaltung des Mietvertrages ein. Die Mieter müssen dazu den Vermieter lediglich mitteilen, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll.
Mit Zugang dieser Mitteilung wird das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten allein fortgesetzt. Der andere Ehepartner scheidet aus dem Mietverhältnis aus, ohne dass der Vermieter dies verhindern kann.
Ist nur einer der Eheleute Partner des Mietvertrages und sind sich die Eheleute dann einig, dass das Mietverhältnis mit dem anderen Ehepartner fortgesetzt werden soll, so kommt eine entsprechende Vertragsänderung auch gegen den Willen des Vermieters dadurch zustande, dass die Ehepartner dem Vermieter mitteilen, dass das Mietverhältnis mit dem anderen Ehegatten fortgesetzt werden soll. Mit Zugang dieser Mitteilung tritt der Ehegatte in das von dem anderen Ehegatten gegründete Mietverhältnis ein.
Wenn der Vermieter mit diesem Mieterwechsel nicht einverstanden ist, so hat der Mieter gemäß § 1568 a Abs. 2 BGB wiederum einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Umgestaltung des Mietvertrages. Der Mieter muss dem Vermieter erklären, dass das Mietverhältnis mit dem anderen Ehegatten fortgesetzt werden soll. Die Mietvertragsänderung wirkt mit Zugang der Mitteilung der Eheleute (§ 1568 a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB).
Können sich die Ehegatten hinsichtlich der weiteren Nutzung der Wohnung nicht einigen, so bietet § 1568 a Abs. 1 BGB dem Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Sind die Voraussetzungen für eine Überlassung gegeben, besteht an der Ehewohnung aber kein Mietverhältnis - also Fälle der Überlassung der im Alleineigentum des anderen oder Miteigentum beider Ehegatten stehenden Wohnung, aber auch im Fall einer wirksamen Kündigung durch den Alleinmieter, wenn der andere Ehegatte noch in der Wohnung wohnt und diese auch noch nicht weitervermietet ist -, so kann der Berechtigte die Begründung eines Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen (§ 1568 a Abs. 5 S. 1 BGB).